Peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ? La réponse est oui. Un propriétaire a le droit de vendre son bien en viager sans nécessiter l’accord de ses héritiers, à condition de respecter certaines conditions. Cet article vous explique en détail le concept du viager, les implications pour les héritiers, et les démarches à suivre. La vente en viager est une solution de plus en plus prisée par les propriétaires immobiliers souhaitant maintenir un revenu régulier tout en continuant à occuper leur bien. Si vous êtes dans cette situation nous vous recommandons de vous rapprocher rapidement d’un notaire qui saura vous orienter selon vos envies !
Le viager est un type de vente immobilière où le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, appelé débirentier, en échange d’une rente viagère, versée jusqu’au décès du crédirentier. La rente est calculée en fonction de la valeur du bien et de l’espérance de vie du vendeur.
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Le viager peut inclure ou non un bouquet, une somme versée au moment de la vente en plus de la rente viagère. Le crédirentier peut conserver l’usufruit du bien (viager occupé) ou le débirentier peut occuper le bien immédiatement (viager libre), il existe différents types de Viagers adaptés aux plusieurs situations où envies que vous pourriez rencontrer.
Les héritiers ont des droits légaux sur le patrimoine de leurs ascendants, principalement en ce qui concerne la réserve héréditaire, une part minimale de l’héritage qui leur est garantie par la loi. Cependant, cette réserve n’entre en jeu qu’après le décès du propriétaire. Tant que ce dernier est en vie, il peut disposer librement de son patrimoine : Les héritiers n’ont donc pas leur mot à dire si vous souhaitez vendre votre maison en Viager ! Parcontre cela risque de créer quelques tensions à Noël…
En principe, la vente en viager ne nécessite pas l’accord des héritiers. Un propriétaire, tant qu’il est en pleine possession de ses facultés mentales, peut vendre son bien sans consulter ses descendants. Cette liberté permet aux propriétaires de gérer leur patrimoine comme ils l’entendent.
Si le bien est en indivision (par exemple, après le décès d’un conjoint où les enfants et le conjoint survivant sont copropriétaires), l’accord de tous les indivisaires est nécessaire pour vendre le bien en viager.
Pour les couples mariés, si le bien est la résidence principale, le consentement du conjoint est indispensable pour procéder à la vente en viager, conformément à l’article 215 du Code Civil. Pour une résidence secondaire, cet accord n’est pas requis.
Un bien immobilier peut voir sa propriété divisée en une nu-propriété et une propriété d’usufruit (c’est le cas quand on fait une vente en Viager notamment !) Si c’est déjà le cas, les deux parties devront donner leur accord avant de pouvoir effectuer une vente en Viager. Plusieurs options peuvent être choisies mais les gains sont généralement répartis équitablements entre les deux propriétaires.
La vente en viager peut être avantageuse pour les héritiers dans certaines situations :
Les principaux inconvénients sont :
Bien qu’il ne soit pas légalement requis d’obtenir l’accord des héritiers, il est recommandé de les informer de la décision de vendre en viager. Une discussion ouverte peut prévenir des conflits et permettre de prendre en compte leurs préoccupations.
L’acte de vente en viager doit être rédigé par un notaire. Il doit inclure tous les termes de la vente, y compris le montant de la rente viagère, le bouquet éventuel, et les droits des parties impliquées. Le notaire veillera à ce que l’acte respecte les droits de chacun.
